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房地產交易按評估價征稅政策再審視

    為了防止房地產交易中的陰陽合同,規范稅收征管,保障稅入,同時也為了給房地產市場降溫,達到調控市場的目的,深圳市率先探索,在房地產交易領域弄出個“按評估價征收個人所得稅”的政策。按照相關安排,該政策已于7月11日正式實施。

    早在該政策尚在動議階段,筆者依據所能獲得的少量信息,從政策實施成本、可行性、有效性等方面對政策提出過質疑。現在,該政策主要內容與基本規范已經落定,我們有把握可以更加清晰、準確地明了與預期該政策的效果與影響。總體而言,筆者以前的質疑與擔心不僅不是挑刺,而且有了更加具體精細的佐證。這些生動鮮活的證據,均指向一點,即所謂的新政其實徒有其表。

    首先,從政府有關部門發布的數據來看,計稅參考價是市場價的6到8折。雖然我們并不能斷定市場價就是實際成交價,但是,計稅參考價與市場價之間的巨大差額表明這樣的參考價實為子虛烏有,根本起不到規范交易行為、坐實稅收的目的。這樣的參考價其實是一種裝飾與擺設,除了證明有關部門做了工作之外,沒有任何實際價值。

    然而,這些參考價的取得是要消耗大量資源的。據報道,已經公布的參考價涉及深圳全市400多個片區、17萬棟、154萬套房子。雖然現在辦公自動化程度很高,計算機的使用也達到了登峰造極的地步,可以批量自動對紛繁的數據進行加工處理,但如此龐大數據的獲取仍不是一件簡單輕松的事。而且,為了使得數據反映市場變化,還得定期對原有的數據進行跟蹤性計算、調整。這又是一項所費不菲的長期性維護工作。因此,從“投入-產出”角度來看,如此厘定參考價是一場貨真價實的瞎折騰。

    其次,我們相信,雖然評估價之確定是謹慎的,工作人員對此抱著謹小慎微、誠惶誠恐的嚴謹態度,但由他們確定的參考價的合理性與實用性并不會因此有些微提高。據報道,雖然在評估計稅參考價格時,會考慮所有影響房地產價格的因素,諸如房子的位置、朝向、樓層、樓齡、配套設施等,但并未考慮抵押、擔保等因素,更不可能考慮到經濟趨勢、市場需求、金融政策等對房地產價格的影響。而這些因素在房地產價格決定方面所起的作用更大。如此,像他們那樣確定參考價有舍本逐末之嫌。而且,即使考慮了房屋的位置、朝向、樓層等客觀因素,方法上,這種考慮也是以少數人為的標準做參照的,而且具有同一性、統一性的特征。但是,實際的市場交易比他們想象得要復雜萬倍。不同的房子,在影響其價格的各因素中,每個因素各自的作用程度是因人而異的。有些人看重位置;有些人偏好樓層;有些人在乎配套設施;諸如此類,是不可能窮盡的。因此,發布的參考價只能是沒有任何實際意義的擺設。

    正因為評估方式本身存在重大缺陷,導致參考價并沒有應有的參考價值,因而引發民眾的質疑與不滿。比如,有報道指,一些市民反映不同區位的房子的參考價與市場價之間的差距超出了他們的預想,似乎與實際出入很大。也有民眾反映,根據政府提供的參考價,同一區位的新房比舊房子更不值錢。而這種參考價的區別并不是他們認可的。

    再次,該政策對稅收的征收,確定了兩種計稅方法:一是核實征收;一是核定征收。核實征收方式的計算公式為:應納個人所得稅=(計稅價格-房地產原值-轉讓過程中繳納的稅金-合理費用)x20%;核定征收方式的計算公式為:應納個人所得稅=計稅價格x征收率(普通住房1%,非普通住房1.5%,拍賣房3%)。交易者可以在這兩種方式中選擇任一種計算方式繳納所得稅。按照不同的計稅方式,所繳納的稅額差別非常大。

    據報道,某中介資深研究人士舉例說明了詳細的情形。如果是升值較小物業選擇核實征稅,如果是升值較多的物業則選擇核定征稅,結果顯示,二者的差額十分驚人。

    巨大的應稅差別不僅與不同征收方式的實際稅負大致相同的公平訴求相違背,也違背了不同征稅方式的可替代性的理論要求。同時,這樣的差別為政策實施奠定了人為操控的基礎,進而為尋租與腐敗準備了前提條件。

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